Rentabilisez votre investissement locatif immobilier en faisant baisser votre impôt sur le revenu ! Vous devez alors bien cibler le montant de l’acquisition avec celui de la réduction souhaitée afin de réaliser la meilleure optimisation fiscale possible. Il existe différentes manières d’amoindrir cette charge fiscale.
Si vous êtes propriétaire d’un logement neuf
Vous pouvez choisir parmi les trois dispositifs suivants : la loi Pinel pour la location nue, le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et la loi Censi-Bouvard pour la location meublée.
La réduction d’impôt avec la loi Pinel est de 12%, de 18% ou de 21% ; elle est fonction de la durée pendant laquelle vous vous engagez à mettre le logement en location suivant les exigences du dispositif. Vous avez le choix entre 6 ans, 9 ans et 12 ans. Attentions aux plafonds qui concernent le montant maximal de la défiscalisation, de l’investissement, des loyers et des ressources du locataire.
Défiscaliser sous le régime du LMNP fait partie des options les plus intéressantes, dans la mesure où vous pouvez gommer la totalité de vos impôts, en plus de bénéficier du report des excédents de réduction fiscale sur les années suivantes. Cela grâce au régime réel d’imposition qui vous permet de réduire vos charges, d’amortir l’immobilier et le mobilier et de récupérer la TVA. Quant au régime micro BIC, il vous fera profiter d’un abattement déductible de vos revenus imposables.
La loi Censi-Bouvard quant à elle est à souscrire sur une durée de 9 ans : vous profitez alors d’une réduction fiscale de 11%. Elle peut être combinée au régime LMNP ci-dessus.
Si vous êtes propriétaire d’un logement ancien
Plusieurs dispositifs s’appliquent aussi pour défiscaliser dans l’ancien. Citons la loi Denormandie, la loi Pinel ancien, le régime du déficit foncier, la loi Malraux ainsi que le régime du LMNP.
La Loi Denormandie propose la même réduction d’impôt que la loi Pinel, sur la même durée d’engagement de mise en location. Les contraintes sont cependant différentes, en particulier sur les exigences sur l’emplacement.
En ce qui concerne la loi Pinel ancien, elle vous permet de profiter des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel classique après rénovation. Par ailleurs, les dépenses issues de cette dernière sont des déficits fonciers déductibles de vos revenus imposables.
Le régime du déficit foncier est calculé sur la base du montant de vos charges et de vos dépenses relatives à la remise aux normes de votre logement ancien.
Si vous êtes intéressé par les monuments historiques anciens à rénover, vous pouvez mettre en place le dispositif Malraux qui vous permettra de réduire votre impôt de 22% ou de 30% du montant de votre investissement. L’avantage avec la loi Malraux, c’est d’inclure un bien immobilier de valeur qui vous permettra de réaliser de la plus-value intéressante : le bien est non seulement classé patrimoine historique, mais il est aussi situé en plein cœur de ville.
Le régime LMNP est applicable à l’immobilier aussi bien ancien que neuf. Rappelons que vous pouvez investir dans un bien meublé classique ou dans une résidence avec services, gérée par un professionnel.
Pour tous ces dispositifs, songez à réaliser une simulation préalable afin de profiter du meilleur rendement. Vous pouvez aussi obtenir l’avis de votre conseiller en gestion de patrimoine avant de mettre en place le montage qui convient le mieux à votre situation patrimoniale et fiscale.
Ces dispositifs sont disponibles dans un investissement dit « pierre-papier », c’est-à-dire que vous achetez des parts de sociétés émises par des spécialistes de l’exploitation immobilière. Vous tirez alors profit des mêmes conditions fiscales que celles proposées dans le cadre de l’acquisition du bien physique, en plus de bénéficier de leur expertise et de leur savoir-faire.
